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公攤面積要取消了?住建部:住宅按套內面積交易

     2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。一份《住宅項目規范(征求意見稿)》中的內容值得關注,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易?!?/span>
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為此次新政發揮了房住不炒的導向,?;ち斯悍空呷ㄒ?。
  這次的新政是住建部對于整個住房面積的定義有了很大轉變。房屋交易按照套內面積計算,實際跟去年關于公攤面積的爭議、房屋計費標準這些內容有很大關系。這一次明確套內面積計算使得很多老百姓、公眾顧慮減少。
  在過去確實存在按照套內面積和公攤面積加總交易,這時候就出現比較多新聞諸如:買100平米,實際使用面積只有70平米,造成很多維權,另外,計算公攤面積還造成其他費用,這些費用也是業主所爭議的,這些公攤面積包括樓梯、電梯、公共停車位、綠化帶等面積。
  這一次的政策很明確是用套內面積計算。在以前只用重慶實施了這個政策。全國統一按照套內面積交易,也是發揮了房住不炒的導向。因為從購房者角度講,公攤面積只是一個附屬設施,主要是參考具體的居住面積。
  在買房時沒有太多顧慮,就能按按套內面積購房,如果套內面積比較小,就不用考慮所謂公攤面積大不劃算而放棄購房。未來開發商也會考慮到如何作大套內面積,也就會防范一些通過公攤面積來做一些虛假文章的開發商。
  這一次住建部住宅建筑規范規定,是一個很大的變革,對居住是有積極意義的,另外這樣一個變革后續會使得一些房地產稅,跟房屋制度掛鉤的交易發生一些變革,具有較好的意義,對財政稅收相應計稅標準有積極意義,有?;す悍空呷ㄒ嫻牡枷?。
  中原地產首席分析師張大偉卻認為是否套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響。主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外,對于購房者而言,物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。
  需要注意的是,公攤面積并不是越小越好,不計入面積價格,意味著開發商同樣可以提高套內單價,另外如果開發商過度擠壓公攤,會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
  目前只是一個工程建設規范公開征求意見,距離正式文件還很遙遠。從政策內容看,包括了住宅、商業、工程建設等方方面面,包括全裝修交付等等政策,這些政策起碼5年內落地可能性非常小。
  套內面積計價影響最大的是期房銷售,對于現房和二手房,購房者更容易計價。從套內計算價格看,全國已經有重慶等個別城市落地,的確更有利于購房者,對于開發商而言減少了灰色利益。
  而羊毛出在羊身上,如果出臺套內計價模式,需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。從未來趨勢看,國內有很多獨有、少有的房地產交易現象,比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理,這些都隨著房地產市場發展有改變的可能性。
  另外,本次文件中還要求要求新建住宅要全裝修交付。
  《住宅規范》提出,城鎮新建住宅全裝修交付,即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢,達到基本使用標準。
  同時,住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件,配套設施具備交付使用條件,安全防護設施驗收合格。
  《住宅規范》對房屋驗收交付給出了詳細的標準。如對放水工程要求,防水墻、地面無滲漏、無積水;抹灰頂面的要求則是,粘結牢固,無空鼓,表面平整、潔凈,無裂縫,無爆灰等等。